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马西莫·罗依:中国房地产不是华尔街式泡沫

来源: 书问  2017-05-03 16:11

中国是否普遍存在与这两 个“投资泡沫”本质一样的事情呢?大多数有常识的人都知道,中国没有出现那样的情况。

马西莫·罗依是米兰理工大学建筑系教授、意大利波捷特公司总裁。他认为建筑的设计目的是“以人为中心”。

马西莫·罗依
马西莫·罗依

在北京,没有什么话题比房价更能让中国人和外国人在一起乐此不疲地讨论了。每次我从意大利返回中国,都能听到各行各业的朋友谈论中国的房价问题。“中国房地产泡沫”与“中国经济大崩盘”仿佛是一些人眼中即将被引爆的炸弹。然而,我并不认同那些耸人听闻的言论——中国房地产行业还有不错的发展前景。

首先,“泡沫”与“崩盘”是华尔街的流行语,是金融资本投资过度的产物,但中国没有出现实质的金融资本过度投资“泡沫”,用华尔街的语言预见中国经济并不靠谱。21世纪初,美国出 现了I投资泡沫,大量毫无盈利表现的.com网络公司被包装概念,在资本市场上“圈钱”。最终,这个大泡沫破灭。之后,美国的金融资本开始追逐房地产行 业。2007年美国金融资本对收入不稳定的人群贷款过度,最终导致次级贷款的大泡沫破裂。这两个事件是典型的“投资泡沫”。那么,中国是否普遍存在与这两 个“投资泡沫”本质一样的事情呢?大多数有常识的人都知道,中国没有出现那样的情况。

其次,中国的城镇化发展会带动二三线城市的房地产行业继 续向前发展,中国的房地产行业不是不可持续的,也不是没有发展空间的。在北京,不少人指着长安街旁边的楼盘跟我说,中国的房价高得离谱,中国房地产行业是 中国经济的“最大泡沫”。我并不认同这种观点,因为中国不是“五环内”的中国,中国也不是“黄浦江边”的中国。除了北京、上海这样的一线城市,中国960 万平方公里的土地上,还有相当数量的二线、三线城市及位于城乡结合部的四线城镇需要发展。那里的基础设施改善之后,必定带动房地产业的长期发展。如果把眼 光放长远,放宽广,而不是局限在一个芝麻大的地盘,那么很显然,没有人会否认中国房地产业的长期发展空间。泡沫完全是“无中生有”,崩盘也是“过度紧 张”。

马西莫·罗依:中国房地产不是华尔街式泡沫

再次,中国可以借鉴欧洲发展“社会保障房”的方式,缓和低收入劳动者对房价的不满。很多中国人跟我说,现在普通劳动者凭借工资越来越买不起房子 了。这个现象在欧洲其实也存在。意大利的社会保障房过去的平均售价每平方米是3000欧元,其中包括建筑成本1000欧元,另外2000欧元是土地的价格 以及其他费用。如今,意大利的社会保障房大概是每平方米2000欧元,其中1000欧元的建筑成本没有缩水和偷工减料。在这个情况下,更多人可以买得起房 子。

最后,中国的房地产行业加强局部细节问题的改善后,还会获得更多“以人为本”的实际好处。比如,中国的房子非常容易“老化”。我们的研究发现, 主要原因不是建筑材料问题,而是不善于通过独立的物业管理公司来维护建筑。新建筑很快变旧、变坏、变老,原因通常在于对建筑公共面积管理的疏忽。绝大部分 的中国民用建筑的公共走廊、公共电梯、公共楼梯、公共水电缺少专业的维护与照料,这就会很快让建筑衰老。此外,如何充分利用室内的科学设计,把室内热量储 存下来用于取暖是中国北方城镇需要考虑的问题;而如何在建筑设计上降低对传统电力的依赖,把室内温度控制在适宜的水平,这又是中国南方城市需要面对的现 实。

总之,我不认为中国的经济会因为房地产行业的发展而崩溃。如何让中国的农村与城市的基础设施和生活质量的差距在城镇化进程中逐步缩小,而不是迅 速拉大,这才是问题的关键。看看欧洲中小城市与农村的发展,我想对中国未来15年的发展前景,我们至少不会像华尔街的一些人那样惶惶不可终日。

(作者系米兰理工大学建筑教授、意大利波捷特公司总裁。)

内容来源:书问

书名我们误判了中国

作者谷棣,谢戎彬 主编

出版华文出版社

定价32元

[责任编辑:曾真真]

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