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房企置地热情缘何不减:为争取发展“留后手”

来源: 金融时报  2018-05-16 11:01

房企置地热情缘何不减

马梅若

来源:金融时报

房企仍在加紧置地。

根据财政部最新公布的数据,今年前4个月,全国土地出让为地方政府带来将近1.8万亿元收入,同比增长40.7%。这一数据与此前中原地产研究中心发布的最新统计数据相印证:4月份,全国50大城市土地收入2842.2亿元,同比上涨83.4%。1至4月,50大城市土地出让金合计达到11882亿元,比2017年同期的7984亿元上涨48.8%。

这一增长超出市场预期。纵观宏观环境,房企当前并不处在豪掷千金的“黄金时期”,在一轮轮调控之下,楼市的发展预期出现分化,对房企而言,大干快上、积极圈地的做法显然难以为继。

一是传统热点城市盈利空间收缩。以北京为例。5月7日,北京市住建委对《关于加强限房价项目销售管理的通知》正式公开征求意见。根据该文件,限竞房售价将与周边区域房价评估价对比,如果限竞房售价低于评估价的85%,则限竞房将被政府转为共有产权房进行出售。而此前,北京市也宣布将在5年内建设50万套共有产权房。这种相对低价的住房将在一定程度上填补刚需需求,更重要的是引导市场预期。在刚需得到满足的前提下,政策对大户型、多套房的调控政策可能仍有加码空间。这种坚决践行房价调控的思路让很多开发商叫苦不迭。原本以为相关地块的“薄利”甚至“让利”能够在别的地块或未来发展中得到补偿,但一轮轮调控加码正让这种期望成为“奢望”。

二是房企融资渠道收紧趋势明显。在表外融资受到严查、多种融资渠道受限以及融资成本高企的背景下,房企融资可谓“僧多粥少”,即使是开发贷,也往往面临审批趋紧或资金到位较慢的情况。4月20日,阳光城执行副总裁吴建斌在参加一个论坛时表示,当前房企的融资环境发生了巨大变化。只有开发贷还能保持过去的融资成本,通过其他渠道融资,从实际操作层面上看,成本都上升了5%至10%,融资环境的变化显而易见。

三是政策环境驱动转型。当前,租售并举、共有产权房等一系列政策正在重塑楼市竞争生态。而更多的限购、限售、限价政策以及趋紧的融资政策,也让房企开始重新审视自己的发展策略。

那么,为何房企仍在政策趋严、融资趋紧的情况下持续甚至加大投资呢?

一方面,土地市场虽然整体势头不减,但热点已有所转移。一线城市的土地市场由于“地价高而房价限”,土地交易出现企稳,部分共有产权房地块也出现流拍,而二三线城市则有抬头之势。国土部门4月份土地出让数据显示,一线城市中,北京无新增土地供应,上海首次挂牌出让外环以内的宅地。而杭州、宁波、广州、南通、天津、扬州、成都7个城市土地出让金额突破百亿元,创同期土地出让纪录。

另一方面,尽管“龙头”房企均称不以“规模”为目标,但对于房企而言,保持一定规模特别是领先规模仍有重大意义。以目前的融资难、融资贵而言,大房企仍有较高的“议价权”。中国指数研究院发布的研报显示,销售额排名前10位的房企,在2017年的综合融资成本率的均值为5.5%,而排位在第11名至第30名的房企,该数值为

对于任何一家企业而言,防风险能力更是生存之本。市场环境、政策环境都具有不可预知的变数,大房企则有更多的缓冲余地。土地和资金是房企的命脉,充足的土地储备可以让房企在未来布局更具有主动性,同时土地资源也是金融机构权衡房企实力的一个重要考量。

从销售端而言,大房企的声誉和影响力也决定着其“定价权”。特别是在当前市场环境不稳的背景下,一些地方已经爆出小房企资金链断裂、老板“跑路”事件,无论是地方政府还是消费者,都更愿意以合理程度的“溢价”来购买品牌房企的商品。

可以看到,在一轮轮楼市政策出炉之后,曾经赖以生存的一线热点和高房价支撑的动力减退之后,一些中小房企在行业重新洗牌中可能被淘汰,而大开发商急于在“大门”关闭后寻找打开的“窗户”。当前,不少房企都把发展重点从“规模”转向了“利润”,探索多元化、跨界合作的发展模式,但是土地资源的争夺、资金的投入并未偃旗息鼓。这背后并非全然是房企“重走老路”的信心,更多是争取发展“后手”的布局。

[责任编辑:CX真]

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