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盘和林:以房养老全面推行 关键在于“房产估值”

来源: 盘和林  2018-08-15 16:00

日前,银保监会发布通知称,自即日起,将老年人住房反向抵押养老保险(即“以房养老”)扩大到全国范围开展。保险机构要做好金融市场、房地产市场等综合研判,加强老年人住房反向抵押养老保险业务的风险防范与管控积极创新产品、丰富保障内容、拓展保障形式,有效满足社会养老需求。

所谓“以房养老”,指的是拥有房屋产权的老人可以将自己所拥有的房子抵押给保险公司,并继续拥有自身房屋相关产权益,期间可以按照规定领取养老金,身故后房屋处置权转移给保险公司,处置所得用于支付养老相关费用,剩余的归保险公司所有。

这样的“以房养老”方案,让参保老人每月都可以领到一笔生活费,相当于有了一份可靠的稳定的现金流,同时又不影响继续住房子,过世后也不用考虑财产问题,听起来对老人尤其是独身老人似乎很划算。

但现实是,以房养老已经试点了四年,截至今年6月份,市场上开展以房养老业务的只有幸福人寿一家,完成了承保手续的只有98户家庭139位老人。可见,不仅仅是投保方老人们对此心存疑虑,保险方保险公司同样也不甚热心。原因何在?

表面上是受传统观念的影响。许多老人都秉持着“养儿防老”的观念,传统上,父母抚养子女长大,并且会将自己大半辈子积累的财富(比如房产等)留给子女,相应的,子女则承担起赡养父母的责任。一般情况下,子女都很自然地选择家庭养老,否则很容易被亲朋好友视为“不孝”,这在子女和父母双方看来,都是难以接受的。因此,以房养老方案的目标群体自然就转移到那些无子女或者不想把房子留给子女的老人了。而这个群体,人数相对较少,这就决定了以房养老只能是一个小众产品。

潜在客户规模如此之小,意味着保险公司从该项业务所能赚取的利润是相当有限的,保险公司自然就不会有太大的热情投入人力物力财力去开发相关的保险产品了。另外,实际操作中存在的一些不确定性因素也阻碍了保险公司大力推进这项业务。

不过,在实际操作中“房产估值”问题,才是其中真正非常核心的一环。如何在“房产估值”上能平衡保险公司和投保人的利益,才是“以房养老”能否真正全面推行的关键所在。

从规避风险、最大化自身利益的角度出发,保险公司在对房产价值进行评估时,会倾向于压低房产的估值,只有这样,保险公司才能最大程度地保证其成本能够收回,甚至最后处置房产得到一定的溢价。

但投保人自己对房产价值也会有一个估计,一般都会比较高,至少不会低于市场价;同时最近几十年房价的上涨更是让房主对房产有一个升值预期,因此对保险公司的估价只会嫌低。

而对房产的估值则直接影响着投保人每个月所能拿到的生活费,因此,在外部条件不发生变化的前提下,投保人与保险公司之间关于房产估值的博弈实际上是一个零和博弈,一方的收益必然是另一方的损失。所以,博弈双方在实际参加博弈之前,会将参与博弈可能得到的预期收益与不参与博弈所能得到的收益进行比较,倘若前者不大于后者,理性人的决策自然就是干脆不参与。

即使保险合同签订以后,房产的价值也还是会继续被定期评估,而房价是会波动的,不管是上涨还是下降,合同双方总有一方要承担这个风险。同时,双方之间存在的信息不对称,还会产生道德风险问题,比如房主考虑到过世后房产将由保险公司处置,那么对房产的日常维护自然也就没那么上心了。

另外,保险公司需承担的风险还包括老人寿命延长。老人越长寿,保险公司付出养老金越多,如果处置房产所得不足以支付养老保险费用,保险公司不能追偿,只能承受这部分损失。

“房产估值”说到底,也是商业化经济主体的盈利性与养老问题的公益性之间存在利益冲突。因此,平衡“房产估值”利益冲突,使得双方可信赖、可接受,才是“以房养老”发展的基本前提,如针对目前以房养老市场环境尚不完善的现状,从产业政策、市场监管等方面促进以房养老相关的贷款机构、保险机构、评估机构、仲裁机构的良性发展,扎实解决保险双方当事人的顾虑;针对相关法律法规不完善的问题,推动相关法律法规的探索与完善,使相关法律与以房养老的具体细节相结合,以弥补法律监管事实上的疏漏。

值得一提的是,以房养老只能是一种险种或是理财产品,可以作为差异化养老需求的补充,但毕竟其适用范围比较有限,这种市场化的积极探索值得鼓励,但一些无房产养老,以及与以房养老如何平衡,这都需要统筹兼顾。

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